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[༭̫豸Ӫ] [ʱ:2023-03-11]

地产行业迈入降利时代 毛利?0%成新红线?/br>

€€本报记€王丽新

€€截至4?日,以曾跨入“千亿元俱乐€(按全口径€售额计)?5家上市房?021年财报(包括未经¤业绩)为样本,€证券日报€记者统″现,中海地产、华润置地€龙湖集团等6家公司归属于母公司股东的€利润均超?00亿元。其中,龙湖集团、华润置地€绿城中国€中国金茂和金辉控股5家该指标同比增长,其?0家全部下跌€?/p>

€€?021年,百强房企‘增收不增利’日趋严重,€利润率€净资产收益率均值分别为9.8%?.1%,较2020年分别下?.2个€?.8个百分点。€中指研究院企业事业部研究负责人刘水向€证券日报€记者表示,地价高企和房地产去金融化限制房企盈利空间,未?年至2年内,行业或仍将处在降利时代?/p>

€毛利率降?0%?/strong>

€€“缩表出清€进行时,房地产行业“唯规模论€已不再适用,€做大€做不强”的房企已陷入流动€危机€在行业低迷时刻,经过复盘€反思与€讨,房企掌舵人开始意识到,房地产行业靠€激进€高杠杆驱动发展的时代已结束?/p>

€€相比以往业绩说明会上“销售目标€是主角,今年€均好型”头部房企均在释放一个信息:以利润为导向降本增效,变利润而非规模为KPI考核目标,投资拿地以IRR(内部收益率)为准绳,以非房€业务挖利润蓄水池?/p>

€€释放这一信息的背后,是土地红利和金融红利褪去后,行业盈利能力下滑至比肩制造业,并由此带来的深刻检视€?/p>

€€?021年财报数据为样本,上?5家房企毛利率全部下跌,下跌范围从0.01个百分点?7个百分点不等,即便有“利润王”之称的中海地产亦下跌超6个百分点;若以行业过€共识?5%毛利率红线计,仅龙湖集团、中海地产等7家迈过红线,若将毛利率红线降?0%(业内共识为“新红线”),则?4家房企过线€?/p>

€€回溯过往3年地产行业平均利润率数据来看,据国金证券统计?018年至2020年,房地产企业的毛利率分别为28.77%?6.96%?3.35%,跌幅€年扩大。从目前发布?021年业绩公告来看,平均毛利率为18.74%,平均净利润率为8.21%;€制造业?021年的毛利率水平为20.53%,净利率?.96%?/p>

€€跃过“青铜时代€迈入€黑铁时代€的预判,依据或许在此€所以,交上归母€利润几乎腰斩的成绩单后,万科董事€主席郁亮在业绩说明会上花?8分钟反€和剖析,毕竟这是公司上?1年中?″现净利润下滑。同时,万科的毛利率也降?1.8%,刚刚擦过新红线?/p>

€€“大家都对毛利率水平回归?0%左右或€?0%以上是一个共识€€华润置地€裁李欣表示,€每家公司的情况不一样,但是对毛利率水平的目标没有太大差异,回归?0%甚至以上不太可能。€?/p>

€€?021年龙湖集团整体毛利率?5%,地产开发板块为23%,这在行业内比较靠前。未?年至2年内?017年和2018年土地市场热时所拿项目会陆续进入结算通道,预″产开发毛利率会维?0%水平,集团整体毛利率希望保持25%。€龙湖集团CEO陈序平向《证券日报€记者表示,如果土地市场高杠杆出清,且持续获取价格较低地块的话,地产板块毛利率未来或可得到修复€?/p>

€€“过去,职业经理人投资拿地KPI以€量’定,保规模话语权为先,投资质量为次要,即便2%€利润率仍要硬头皮拿地,导致财务风控不到位,短期偿债能力不足,造成‘千亿元房企’突?0家,市€破千亿元却不足三分之一。€一位房企投拓条线内部人士向《证券日报€记者表示,经过这一轮现实的冲击和检讨,€元钱究竟能产生多高效率€创造多少利润和多少市€,是掌舵人不得不€€和面对的新课题?/p>

€未来估€的支撑在哪里?

€€从当下供€两侧调结构举措来看,€发仍旧是目前多数房企的主营业务,也依然对利润池具有决定€作用,但仅靠开发€无运营和服务€业务,无法在不脱离客户基础和能力圈范围内去€拓房地产新发展模式,亦无法支撑€有质量的发展€€?/p>

€€两个前提非常重要,一?021年城市化率升?4.72%,商品房€售额18万亿元,这或许已经触及天花板,正如郁亮所说,“我们要€天花板’到来之前做好布€”;二是下场玩家虽然会减少,但若核心还按照€以速度为规″法,以杠杆为乘法”的老玩法发展,终究会€€€”出绩优生阵营,估€也无法获得投资者充分认可€?/p>

€€??日收盘价计,A″H″7家房企€市值均超过1000亿元?a href=https://finance.sina.com.cn/realstock/company/sz000002/nc.shtml class="keyword" target=_blank data-sudaclick="content_marketkeywords_p">万科A?467亿元、中国海外发?341亿元、华润置?257亿元?a href=https://finance.sina.com.cn/realstock/company/sh600048/nc.shtml class="keyword" target=_blank data-sudaclick="content_marketkeywords_p">保利发展?190亿元、龙湖集?117亿元?a href=https://finance.sina.com.cn/realstock/company/sz001979/nc.shtml class="keyword" target=_blank data-sudaclick="content_marketkeywords_p">招商蛇口?290亿元以及碧桂?221亿元?/p>

€€据€证券日报€记者观察,站上2000亿元市€阵营的房企具备四个共€特征:€是财务盘面稳健,比如€利润规模均超?00亿元,毛利率均超?0%,均是绿档房企;二是非房€收入占比逐渐提升,其高毛利率水平拉高公司盈利空间;三是土地储备多集中在一、二线城市;四是评级稳定,PE倍数高€?/p>

€€在业内看来,如同龙湖集团、华润置地以及中海地产等房企€样,以非房开业务为核心的多元业务已经做强且步入收获期,成为集团稳定现金流来源,且其细分板块€学费€多已交完,商业″及其可复制模型均已跑通,已具备探索房地产新发展模式的能力,这既是布局未来,也是从长期主义理念出发,用战略定力练就穿越周期的能力,亦是资本市场给予高估值的核心要素之一?/p>

€€“房地产行业进入降利时代后,高周转高负€的传统″已不再€用,规′不再是取胜关键,行业向着高质量发展迈进,财务稳健和经营水平成为房企必须关注的重点因素。€诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向€证券日报€记者表示,展望后市,在行业集中度提升以及竞争加剧的背景下,经营管理水平优异、财务状况稳健€多元化发展路径清晰的房企将更有可能享有高估值€高市盈率€?/p>